模块

主要内容

案例与收益

第一部分

城市更新法规政策要点解读

u 城市更新7大法律法规解读

1.城市更新的概念

2.城市更新法律体系：基础类法律法规、土地类法律法规、规划类法律法规、建设类法律法规、房产类法律法规

3.深圳市城市更新法律法规体系（深圳的特殊性）

通过城市更新7大法律法规的解读，了解城市更新的相关法律以及深圳市的城市更新法律法规

u 深圳市城市更新政策解读

1.城市更新的模式：综合整治、功能改变、拆除重建

2.城市更新的参与主体：政府、权利主体、市场主体

3.城市更新的对象：旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村

4.拆除重建类的实施模式：自改模式、市场主体单独改造模式、合作改造模式、政府组织实施模式

5.城市更新的改造条件

6.城市更新操作流程解读

学习城市更新的操作流程以及拆迁实施模式，掌握深圳市的城市更新政策

案例：福田区某村拆迁项目

案例：宝安区某村拆迁项目

案例：龙岗区某厂房拆迁项目

案例：某国际金融中心项目、某证券大厦项目、某国际中心项目

第二部分

城市更新项目法律风险管理

第二部分

城市更新项目法律风险管理

u 计划申报和规划审批风险

1.城市更新单元计划申报

（1） 申报条件不符风险

（2） 改造意愿取得不能的风险

（3） 商业目的难以实现的风险

2.城市更新单元规划编制审批

（1） 单元规划公示异议的风险

（2）规划无法通过政府审批的风险

掌握城市更新计划申报与规划审批过程中存在的5大核心风险点

u 土地建筑物核查风险

1.被搬迁人确定错误的风险

2.核查结果不利的风险

掌握被搬迁人确定以及核查结果的相关风险

u 协议签订和实施主体确认风险

1.搬迁补偿方案拟定的风险

2.搬迁补偿安置协议签订的风险

3.谈判僵局风险

4.未能成为项目实施主体的风险

掌握在拆迁补偿过程中安置协议和谈判风险

u 土地取得、开发建设、回迁安置风险

1.建筑物拆除的风险

2.产权注销的风险

3.土地使用权出让

4.工期延误风险

5.交付风险

6.回迁房房地产证办理和税费承担

掌握在土地获取阶段、开发建设阶段的相关风险以及回迁安置的风险

案例：某花园一期旧改项目

案例：龙华新区某旧改项目

第三部分

城市更新项目法律文本要点分析

u 文本介绍

1.种类：更新改造意向书、搬迁补偿方案、搬迁补偿协议、补充协议、授权委托书、资料移交清单、房屋移交清单、回迁房屋交楼标准、注销房地产证书授权委托书、放弃房地产权利声明书

2.特点：签订的阶段、性质、要求、注意事项

掌握城市更新项目法律10大文本

u 搬迁补偿安置方案的制定

1.搬迁补偿方案制定的依据

2.制定搬迁补偿方案的注意事项

掌握拆迁补偿安置方案的制定方法和依据

案例：宝安某区旧城改造

u 搬迁补偿协议制定的要点分析

1.主体资格审查

2.房屋搬迁补偿方式及标准

3.补偿款的支付方式

4.被搬迁房屋的搬迁及交付

5.回迁房屋的分配与交付

6.违约责任

7.其他

掌握搬迁补偿协议制定的6大要点

第四部分

城市更新项目重点操作实务

u 尽职调查

1.对城市更新项目合作方的尽职调查

2.对城市更新项目土地相关情况的尽职调查

3.对城市更新项目被拆迁房屋及其物权人的尽职调查

4.对城市更新项目与拆迁补偿有关的其他事项的尽职调查

5.对项目所在地实施城市更新项目的法规政策环境进行调查

掌握城市更新项目5个关键点的尽职调查要点

u 项目审批

1.政府对城市更新项目的管理

2.管理流程

3.计划审批

4.规划审批

5.实施主体确认

6.用地出让

7.项目报建

掌握深圳市政府对城市更新项目的管理要点以及项目的审批流程

u 谈判实务

1.谈判技巧的含义/意义

2.搬迁谈判基本原则

3.沟通技巧

4.搬迁谈判关键环节控制

掌握城市更新项目过程中的谈判技巧和沟通技巧

u 特殊事实处理

1.“钉子户”原因分析

2.如何确定合理的拆赔方案

3.非住宅拆迁的产权调换安置难

4.回迁房选房和分配问题

5.危机处理

掌握城市更新项目过程中的特殊事例处理办法

案例：南山区某路改造项目