如何合理运用财务预算、成本控制降低支出来增大企业利润？怎样正确地运用实用性技巧调整企业利润？怎样才能依法纳税、合理筹划？为提高房地产企业现代管理水平，掌握最新财税政策，使企业建立、健全高效的税收管理制度，全面认识和了解企业的节税空间与各种节税技巧，使企业的利益最大化。
本课程将带领学员分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。
课程的最终目标是使学员掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策；全面把握预算的制定和执行，学会通过预算管理对企业经营进行有效的监控与考评，提高企业从预算编制到预算执行的控制力与执行力

课程内容:

【举办单位】：中华国际管理培训网（http://www.6666365.com） 【参课费用】：2980 元/人 【授课时间】：2010年5月15日 ～ 5月16日 【授课地点】：成都 【报名热线】：021-58315981,58316892,13501981806,13816331021 【课程背景】 如何合理运用财务预算、成本控制降低支出来增大企业利润？怎样正确地运用实用性技巧调整企业利润？怎样才能依法纳税、合理筹划？为提高房地产企业现代管理水平，掌握最新财税政策，使企业建立、健全高效的税收管理制度，全面认识和了解企业的节税空间与各种节税技巧，使企业的利益最大化。 本课程将带领学员分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。 课程的最终目标是使学员掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策；全面把握预算的制定和执行，学会通过预算管理对企业经营进行有效的监控与考评，提高企业从预算编制到预算执行的控制力与执行力 【培训对象】房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员等 【课程大纲】 第一部分 企业所得税专题 第一节 案例解析 思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？ 思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本如何处理？ 思考3：在上海.常州等地有产证的地下建筑物成本如何处理？它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？南京、苏州等地在为地下建筑物办产权证，试点会带来什么后果？ 思考4：土增中，车库按什么税率预征？可以适用普通标准住宅免税吗？车库是普通标准住宅还是非普通标准住宅? 思考5：财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系？解析121号文与国税发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问。 思考6：原来的外资142号文也有筹划空间。 思考7：内外资如何过渡衔接？新旧31号文如何衔接？ 思考8：房地产公司的筹建期什么时候结束？ 思考9：土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？ 第二节 31号文操作空间解析 一、开发业务与竣工时间 思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？不查成本，只查收入 思考2：竣工证明材料是指什么？ 思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？ 二、收入的税务处理 思考1：未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？ 思考2：定金.意向金是不是收入？ 思考3：预收收入是不是视同销售？ 思考4：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？ 思考5：年度申报表附表3调增，调减到底调什么？ 思考6：本年度预售收入是否需要在附表三调减？ 思考7：如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？ 思考8：税率差变动是否能转回？ 思考9：可售建筑面积指什么？ 思考10：免租期的收入，财税差异是什么？ 思考11：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？ 思考12：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？存在筹划选择的空间。 三、案例介绍成本的计算步骤（6大原则、四种分配方法、3个完工标准、七步骤） 第二部分 营业税专题 ■案例解析 □案例1 不为人知的税法故事 《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。 思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？ 思考2：为什么说“劳务发生地条款”矫枉过正的作法，导致人人偷税？ □案例2 —奇怪的税收条文（立法小事故）（国税函[1999]940号） 石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的，征两道流转税，解析该文件口是心非的原因及出台的真正背景。 思考3：为什么存在征两道流转税的业务？ 思考4：由于征两道流转税，对于石材的甲供甲安，房地产商应取得哪种发票？增值税票？营业税票？还是两张票？ 思考5：甲供材如何避税？ □案例3 再来一个立法事故文件 著名的国税发[2002]117号，存在着明显的错误，您注意到了吗？ □案例4 房地产企业购入在建工程出售 思考是否可以差额征营业税？ □案例5 合作建房1 合作建房2 两个税务机关难以定性的合作建房□案例。 思考6：转让永久使用权是否是转让不动产？ 思考7：使用权的转让和租赁，区别是什么? □案例6 投资公司的故事 思考8：投资公司的招待费.广告费按什么作为基数？ □案例7 统借统还的故事 思考9：什么叫统借统还？如何做到统借统还？ □案例8 酬金制物业公司的故事 思考10：酬金制物业公司的营业税存在巨大的优惠，如何操作酬金制物业公司？ 思考11： 1.业委会是否可以作为合同主体？ 2.如何开户？ 3.如何运作? □案例9 代销的故事 营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“对方”两个字。以 一个案例说明，取消两个字的深层含意。 □案例10 境外避税的故事 思考12： ①外汇局要求发票和付款金额一 一对应，如何代扣营业税？ ②年前的老合同如何代扣营业税？ ③境外设计协议中的境内差旅费，要不要交营业税？ ④境外劳务如何判定是否存在企业所得税？ ⑤如何把握183天与6个月的区别？ ⑥如何计算“天”与“月”？ □案例11 集团税务管理的方法 思考13：集团税务管理的基本方法是什么？ 第三部分 土地增值税专题 一、地方性政策和国家政策不统一之处 1.各地地方性政策规定； 2.由于不了解征管习惯而导致的c公司失败筹划□案例（沟通的重要）。 二、核定制下的清算 思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？ 三、查帐制下的清算 （一）土地增值税概念 思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？ （二）土地增值税的纳税人 （三）几个重要的概念 1.清算单位 思考3：什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。苏州的标准是“综合认定。” 思考4：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，不能分别计算增值额怎么办？有税务机关理解，应在帐面上按普通住宅和非普通住宅核算成本，是否正确？ 2.主管税务机关 3.普通标准住宅 思考5：普通标准住房的车库是普通标准住宅吗？ 思考6：当地“同级别土地上住房平均交易价格”是多少？ 4.分摊标准 思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？ 5.可售建筑面积 思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并 不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？ 6.公共配套设施 思考9：地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额还是全额？ （四）收入 1.房地产销售收入 思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？ 2.视同销售收入 思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？ 税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。 3.自用或出租 思考12： ①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？ ②销售使用权和租赁的区别是什么？ （五）成本 1.取得土地使用权所支付的金额 思考13： ①有税务提出契税是税不是费，是否正确？ ②税总网站答疑有误。母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？ ③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？ 2.开发土地和新建房及配套设施的成本 思考14： ①资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程 ②资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程 ③土地闲置费是开发费用还是开发成本？ ④开发间接费和期间费用的界限在哪里？ ⑤未付质保金，是不是成本？ ⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？ ⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？ 3.开发土地和新建房及配套设施的费用 思考15： ①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？ ②滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹划方式对利息支出扣除的影响不同。 4.与转让房地产有关的税金 思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？ 5.财政部规定的其他扣除项目 思考17： ①苏州地税认为，不能区分标准住宅与非标准住宅的项目，不得查帐清算，是否有依据？ ②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？ （六）票据 思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？ （七）出租或自用后再销售的处理 思考19： ①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？ ②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？ ③房地产企业销售旧房能否加计扣除? （八）清算后的销售 思考20：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？ 四、土地增值税清算实战案例精讲（税务机关已认可） □案例1 用苏州A公司的案例讲解土地增值税的计算方法。 □案例2 用苏州B公司的资料，讲解不同计算方法带来的不同土地增值税清算结果。 五、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析 1.投资筹划。 □案例3 一个自作聪明的投资案例和一个税负转嫁型的投资筹划案例。 2.成立销售公司.降低适用税率筹划。 □案例4 案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。 3.装修收入分散筹划。 □案例5 案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响。 4.降价筹划。 □案例6 案例说明事前筹划带来的恶果。 第四部分 疑难税收问题探讨 1.房产税的避税手法与疑难探讨 ①房产税的分劈 ②免租期房产税的纳税人 ③未入帐房产的房产税问题 ④房产原值是否包括土地 2.个税的漏洞 【课程设置】 情景演练、案例分析讨论、游戏感悟、互动交流、沙盘演练、现场解答 【汇款账号】 户 名：上海吉诺商务咨询有限公司 开户行：工商银行上海浦东大道支行 帐 号：1001181309006951135 【联系方法】 电话: 021-58315981,58316892,58317609,13501981806,13816331021 传真: 021-58316892 E-MAIL:office@6666365.com Wesite:http://www.6666365.com

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