【课程大纲】

专题一  商业地产与普通住宅的期间费用核算与成本分拆技巧
一、房地产项目成本核算三大原则
（一）成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本
（二）成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式
（三）成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本
二、房地产成本分配方法与成本分拆技巧
（一）商业地产与普通住宅的的成本特点分析
（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法
1.四种成本分配方法的灵活运用
（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法
2.基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
（三）商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
1.成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
2.兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
3.地下室及车库成本的分拆技巧
4.商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例
（四）房地产项目成本核算与分拆的账务指引
1.房地产项目成本分拆会计处理技巧    2.房地产项目成本核算账务指引
三、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
1.期间配比原则的运用技巧
2.费用限额扣除的操作技巧
3.费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧
四、资产损失的处理技巧
1.资产损失转化为成本的技巧
2.资产损失的认定与扣除技巧
专题二  房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务
一、房地产业成本项目构成及成本规划
1．房地产业成本项目构成              2．如何合理确定成本对象？
3．土地闲置成本的处理技巧            4．房地产成本费用计划与控制
二、成本核算操作实务
1．开发产品会计成本与计税成本的差异  2．土地开发成本的核算程序
3．配套设施开发成本的会计处理技巧    4．预提费用的会计处理技巧
5．开发间接费用的会计处理技巧        6．成本对象报废或毁损的处理
三、成本规划及税前扣除的节税要点
1．成本扣除的政策与基本要求          2．成本扣除的策略与操作实务
3．设备选择甲购还是乙购？            4．材料选择甲供还是乙供？
5．项目成本核算方法与节税技巧        6．土地转让与开发中的纳税技巧
四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点
1．投资决策阶段的成本控制与筹划要点  2．项目设计阶段的成本控制要点
3．招投标与合同洽商阶段成本控制要点  4．施工阶段的成本控制与筹划要点
5．项目结算阶段的成本控制与筹划要点

【讲师介绍】蔡老师

  著名房地产财税实战专家，著名"商业地产与普通住宅成本分拆技巧及项目成本控制"实战专家，中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任，中山大学、北京大学、清华大学、西南财经大学、上海交通大学等高校MBA、MPAcc主讲客座教授，现担任多家房地产企业税务顾问。近年在全国大型主讲财税培训讲座数百场，讲课风趣幽默，实战经验丰富，案例切实可用，得到学员的一直推崇。专著：《房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南》、《最优纳税方案设计》、《资本运营》、《税务稽查零风险》等。