作为一名战略专家与投资人，本人曾投资民宿数十家，打算将民宿连锁化、资本化，在经过对行业深入研究和亲密触碰后，最终放弃了该计划并全面撤出了民宿行业，并连续为多家连锁民宿连锁机构做了战略咨询顾问；今天我就长话短说，简单的描述以下民宿生存发展面临的痛点与坑点。

 

一、民宿究竟是情怀还是商业？很多有情怀的人，尤其是一些中产阶级在基本物质丰富了之后，开始寻找理想中的生活，民宿就成了非常好的一个选择。中产阶级在做民宿的时候，基本上都是投其所有，什么东西都是用最好的，最好导致单店民宿成本很高，因为理想就很容易忽略成本，尤其是成本与利润之间的关系，导致了十年都难以回收的状况在业内大面积的存在。即使不是最高成本的投入，回报周期也依然是漫长的。所以啊，理想要有，但不能当饭吃，如果自己有自持物业，那么去做一个理想中的民宿，不给房东打工，那么我想是可以的。建议，民宿主或者将来要做民宿的人，首先应该考虑商业的投入产出比、投入产出周期，商业逻辑不通的，可以先放一放，毕竟商业才是理想生活的基础。

 

二、民宿地点的选择。我见过最美的民宿都开在了风景区，这样就在网络或朋友圈产生可大量美妙绝伦的照片，而风景区恰恰就是一个坑点，因为再美的景区都有刚性的淡旺季，即使是云南这样全天候的旅游大省，也面临着明显的淡旺季问题，那么想靠旺季的天价销售把淡季的亏损给弥补回来基本是不现实的，无论是大理、丽江还是青岛崂山这样的地方，都是如此。如果我们换一个思路，把民宿开在北上广深这样的一线城市，靠着强大固定的人流，那么盈利一定是可期的，比如北京，绝对是常年一房难求。

 

三、民宿的营销成本和复购率。我一直强调，再美的景区民宿，客户也难得一年去两次，这就意味着民宿主要长期面临发展用户的问题，把大量的精力和金钱都给了携程等平台公司了，还不一定能有预期盈利的结果，这也是一个永不停歇的过程，只要停止营销传播就难以维持客流，光靠所谓的口碑介绍难以支撑一家民宿的可持续经营。所以啊，复购是非常重要的，而一线城市的酒店或民宿，就不存在这样的问题，经常重复性出差，就拿我自己来说，我一年四季出差基本都是一线城市，亚朵这样的酒店就成了我复购的首选，一年近80天的入住，这在民宿行业是不敢想象的。

 

四、民宿的单店局限。除非做连锁或纯粹做情怀，否则难以相信单店民宿的发展，单店民宿面临两大难以逾越的痛点，一是后勤成本过高，二是人员流动过高，解决的方案也只能靠规模化。有理想有情怀的中产阶级在这个方面是没有经验和认知支持的，导致一入“民”门深似海的境况就大量频发。

 

五、民宿的规范问题。在笔者的大量研究中，发现民宿行业存在大量房屋确权的问题，能够办齐法律法规要求的相关证件的民宿几乎就是风毛菱角，合规的缺失就等于定时炸弹，随时面临被关门或罚款的危险。这一点即使在一线城市，都是一个不容忽视的问题。

希望能够引起民宿主的重视。

 

上述五点希望能够起到抛砖引玉的作用，后续更多关于民宿的话题，再做专题讨论。